過去半世紀，我們一直致力為那些居住環境欠佳的市民提供租金廉宜的公營房屋，時至今日，公營房屋已不僅是市民用以片瓦遮頭的地方，更是提供完備設施的居所，讓低收入家庭的生活質素得以不斷提升。

     現時全港有多達64萬個家庭居住於出租公屋，佔全港住戶總數達三成之多。

     特區政府踏入第二個五年，亦是時候讓我們反思過去，展望未來，務使我們的房屋政策更切合最新的社會情況，與時並進。

     最近，我宣布了有關房屋政策的聲明，希望藉此理順多年來各項政策目標、策略和措施，並推出一系列措施，以期恢復市民對樓市的信心。

     我很高興見到社會人士就有關問題進行了熱烈的討論，並踴躍地發表意見。自聲明公布以來，社會多數的聲音是認同我們政策的大方向。

房屋政策的定位

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     正如我在聲明中表示，政府房屋政策的定位，主要歸納為以下三方面–

（一）  政府今後的資助房屋政策，應�重為幫助那些沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭，為他們提供租住公屋；

（二）  政府今後的主要角色應集中於供應土地及提供租住房屋資助兩方面，並應盡量退出其他房屋資助計劃，把干預市場的程度減至最低；及

（三）  政府必須維持一個公平和穩定的環境，讓房地產市場能持續健康發展。政府應根據市場需求供應土地，並提供有優良配套的基建設施。至於私人樓宇的建成量，則應由市場按需求決定。

公營機構－集中資源照顧低收入家庭

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     首先，我想重申：政府的角色是透過公營機構，為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭，提供資助租住房屋，我們有需要及必須繼續承擔這方面的責任。

     事實上，過去五年，政府在這方面投放了大量資源，最明顯的例子是：公屋輪候冊上的家庭數目已由1997年的15萬銳減至現時9萬的低水平，輪候租住公屋平均的時間亦由超過6年縮短至少於3年，而居住在環境欠佳樓宇的家庭，亦由1997年的17萬減少至9萬餘。這些成績是社會有目共睹的。

     我們會一如既往，繼續照顧低收入家庭的住屋需要，並致力把輪候時間維持在平均三年的水平。其實，對於不太計較居住地區的家庭來說，他們現時已可在數個月內獲得編配公營房屋。

     展望未來五年，公屋供應量將維持穩定。我們未來的重點將著眼於如何有效地運用寶貴的房屋資源，以達到以下幾個目標:

第一：　加強對有特別需要的公屋社群的照

                顧；

第二：　提供置業貸款計劃；

第三：　以更靈活的方式提供房屋資助；和

第四：　令房地產市場暢順運作。

照顧有特別需要的公屋社群

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     公屋的服務對象是低收入的家庭，而當中更有不少是有特殊需要的社群。我們的公屋政策一貫都是本�體察和關懷的態度，照顧那些有特別需要的公屋家庭，讓他們得到適切的照顧。

     在未來五年，我們希望能更關心及照顧這些有特別需要的社群，和對他們提供更多的支援。

     現時，公屋住戶中有42萬是年老長者，佔全港長者42%（根據政府統計處的綜合住戶統計調查顯示，現時全港超過60歲的人口為99萬人，而居住於公屋住戶的佔42萬人，佔全港長者42%）。

     我們為長者家庭提供不同的優先配屋計劃，讓有需要的長者可盡快入住公屋，現時他們一般只需輪候一年零四個月。

     為了加強對長者的照顧，房屋委員會現時已在為長者而設的「長者住屋」提供社監服務和緊急召援系統等設施，我們亦會進一步與社會福利署合作，在長者人數眾多的公共屋�提供綜合支援服務，為長者居民提供更全面的支援，包括醫療、健康和社會照顧服務等。

     另一方面，我們亦體會到雖然現時公屋租金相當低廉，大部份租戶都應可負擔得來，但是由於近年經濟逆轉，有些公屋居民在交租方面仍感吃力，我們深感需要向他們伸出援助之手。

     房屋委員會一向以來已設有「租金援助計劃」，為經濟出現困難的租戶減租一半。

     在今年十月，房委會通過了放寬租金援助計劃的申請規定，讓更多困難戶特別是長者住戶，有資格申領租金援助（長者住戶的申請入息限額由低於輪候冊入息限額的50%，放寬至低於60%；而租金與入息比例的下限亦由超過25%降至超過20%。

     估計在新措施下，將有約3萬個長者家庭可合資格申請租金援助。而那些因重建而要搬遷至租金較高的單位的住戶，如果不能負擔新租金，亦可在遷置後即時申請「租金援助」）。

     今後，我們會繼續在資源許可下，盡可能為照顧低收入家庭的住屋需求和改善其居住環境的目標而努力。

私營房屋市場的角色

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     私營房屋市場在滿足市民的房屋需要方面，一向擔當舉足輕重的角色。隨�近年物業價格下調，政府的資助房屋計劃和私人樓宇出現了嚴重重疊的情況，這直接影響了私營房屋市場的發展空間。

     鑑此，在早前的聲明中，我已清楚表示政府會退出作為發展商的角色，停止興建和停止出售實物的資助公營房屋。

     日後，我們會集中資源為低收入家庭提供基本住屋需求，而其他的房屋供應則交由市場力量推動。

自置居所貸款計劃

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     鑑於房委會將停建及停售居屋，房委會將推行置業貸款計劃，幫助符合資格的低收入家庭置業。這個計劃除了幫助公屋居民改善居住環境外，還會維持公屋租戶的流動性，促進公營房屋循環分配，物盡其用。

     再者，與實物房屋相比，置業貸款的好處是彈性較高。未來一年，房委會計劃先推出一萬個置業貸款名額，並會按每年的實際需求作出調整，避免出現供求錯配時不能靈活調配資源的情況。

     在市場力量的推動下，私營房屋市場會適當地調節其建屋量，以滿足市民置業的訴求。

     我們承認，政府提供置業貸款，在某程度上可以說是一種干預市場的行為。然而，為了維持政策的延續性，我們認為，目前仍有必要繼續推行資助置業貸款計劃。我們日後會檢討這個計劃。

租金津貼

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     在政府提供資助租住房屋方面，私營房屋市場日後亦將擔當重要的角色。正如我剛才提及，我們在未來五年也希望以更靈活的方式提供房屋資助。

     公屋的設施齊備，加上租金廉宜，所以廣受低收入家庭歡迎，不過，個別家庭可能對居住地區、樓宇面積和設施有不同喜好，因而希望選擇租住私人樓宇。

     為此，我們正考慮推出租金津貼計劃，以現金資助方式，為合資格入住公屋的家庭提供多一種選擇，租住私人樓宇，以切合他們的個別需要。

     對政府來說，由於規劃和興建公屋需時超過四年，但租金津貼的名額卻可隨時增減，與實物公屋比較之下，租金津貼更符合成本效益，而且可利用私營房屋市場的資源，迅速地回應市民的需求作出調整。

     其實，房委會早已於去年八月推出了長者租金津貼試驗計劃，向合資格入住公屋的長者，提供租金津貼，讓他們租住私人樓宇。

     根據我們對接受這項資助的人士的調查顯示，大部分長者住戶都認同這計劃提供了選擇的自由度，這有助改善他們的生活環境。

     租金津貼在香港是比較新的概念，是否能夠廣泛實施需視乎市民的接受程度。我們正參考長者租金津貼計劃的經驗，以開明的態度，研究如何將租金津貼伸延至其他家庭，為低收入家庭提供多一個選擇。

     談到租金津貼的問題，香港政策研究所亦曾建議政府可以進一步考慮，讓合資格人士，特別是長者住戶，利用租金津貼在內地租住物業。 我想指出這是一個十分複雜的問題，涉及政府的人口及社會福利政策，必須仔細考慮。

     政府現正研究一套全面的人口政策，以符合香港社會和經濟長遠發展需要，有關研究結果將會在適當時候作出公布。至於在內地使用租金津貼的問題，我們認為應該從長計議，作出全面評估才下定論。

房地產市場的暢順運作

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     政府的原則是盡量讓市場自由和公平地運作，令房地產市場在顧及消費者、租客和業主的權益的大前提下，健康發展。

     要達到這個目標，政府會繼續提供足夠的土地作私營房屋發展，並且會訂立一套監察機制和預報系統，使土地供應更能切合市場的變化和需要。

     我們亦會盡量讓物業市場自由運作，同時採取必須的規管措施，以維持市場應有的秩序，釐定各方的權責，確保物業買賣公平和有效率地進行。

結語

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     總括而言，我們今次對房屋政策重新定位，旨在釐清公營機構的角色，讓私營房屋市場有充分發展的空間。

     這樣，公營和私營房屋市場才能互相協調，互補不足，令社會資源用得其所，有助於房地產市場的暢順運作和建康發展。