受到環球金融情況的影響，近期本港的資產市場變得愈來愈熾熱，除了我們的股票市場之外，房地產市場的表現更加備受關注。現時全球資金過剩、利率持續超低，大量游資進入包括香港在內的各個經濟體系，刺激樓宇價格上揚，造成過分熾熱的投機活動，增加泡沫風險。我在較早前說過，我們致力維持房地產市場穩定健康發展，如果有需要的話，我是會作出果斷的行動。
今日，我會宣布有關防止房地產市場資產泡沫風險的進一步措施。我會先講一下我對近期市場的分析，然後會解釋準備推出的措施。
非常時期
大家都知道，自從金融風暴以來，多個經濟體系採取了「量化寬鬆」政策。其中，美國最近更宣布了新一輪價值高達6,000億美元的措施。連同聯儲局於8月份宣布，將第一輪「量化寬鬆」所購入的按揭證券還款也再投資於美國國庫債券，在未來8個月，該局將買入接近9,000億美元的國庫債券，相當於美國政府未來數月的財赤總額。美國的「量化寬鬆」存在變數，我們現在仍未能排除聯儲局會再次「加碼」，在將來再推出更大規模的「量化寬鬆」措施。
一些經濟體系為了回應美國的「量化寬鬆」，紛紛推出應對措施。日本已經率先推出新一輪價值高達5萬億日圓的經濟措施，而中國、印度、南韓、泰國等亦已經先後透過加息，防止經濟過熱和為資產市場降溫。新加坡亦推出包括增加供應和徵收稅款等措施，防止樓市過熱。
受到「量化寬鬆」措施的影響，在未來一段時間，國際流動資金會大大增加，利率會保持異常低企。假若各國爭相推出「量化寬鬆」的話，其副作用更加不容忽視。
由於香港經濟基調良好，加上經濟體系開放，資金進出自由，自然吸引大量資金進入。由於市場對第2輪「量化寬鬆」的憧憬，令股市和樓市上揚。其中，股市由8月底至今，上升約一成半，樓價更較2008年年中金融海嘯前的高位累計上升超過兩成。
現時環球經濟正處於不尋常的環境，容易造成資產價格大幅波動，加劇了亞洲區內的宏觀經濟風險。隨着資金氾濫，熱錢不斷流入，令人擔心香港資產泡沫風險持續上升。
我尤其關注我們的資產市場，特別是房地產市場的風險。我在不同場合已經再三強調，這種不正常的環境，不可能長期持續，一旦利率調頭回升，資金大量流走，就會令資產價格逆轉，不但令市民蒙受重大損失，也會對宏觀經濟造成衝擊，影響民生。我們有需要及早作出措施，防患未然。置業是項長遠的承擔，面對這個風高浪急的樓市，我們已經多次呼籲市民，在考慮投資購買私人住宅時必需審慎，量力而為，並且小心評估日後息口攀升對按揭供款能力的影響，才作出可能是人生最大的投資決定。
非常樓市
我想集中談一下有關樓市的問題。
受到外圍環境刺激，資產價格上升，加上過去幾年住宅單位供應偏低，樓市在短期內出現異常的升幅。整體而言，今年頭9個月的樓價累計上升了15％，與2008年低位比較，升幅更達47％。
在不同類型的住宅單位之中，豪宅樓價已超越97年高峰期1成。雖然一般住宅市場的平均樓價仍與97年有1成2的距離，但近期亦出現較急速的升幅。以少於70平方米的住宅單位計，在今年3月至9月期間，價錢已上升8.1％，快過大單位，大單位即面積最少100平方米的住宅，大單位的升幅是6.1％。由此可見，豪宅市場的熾熱氣氛，已經逐漸蔓延至一般市民的住宅市場。
樓市的交投情況亦證明市場的熾熱跡象。今年頭10個月的交投，較去年同期上升17％。而在二手市場中小型單位成交的增幅更甚於豪宅，同樣反映出濃烈的投資氣氛已經擴散至中下價樓宇市場。
樓價急速升幅已經超越一般市民收入的增長幅度。即使在現時超低的利息水平，市民的置業負擔，已經由2008年第4季的32％，飈升至今年第3季的42％。以現時的趨勢分析，如果樓價持續上升，今年第4季的負擔水平將會進一步惡化。只要利率回升3個百分點，市民平均按揭供款就會增加3成，而他們的負擔水平就會急升至54％，超越長期平均比率。
樓市不尋常的升幅，亦吸引不少炒家入市，加上我剛才提及的新一輪「量化寬鬆」政策及其副作用，扭曲市場對通脹和資產升溫的預期，更是火上加油。部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨。
受到資金充裕和不正常利率的刺激，樓市投機氣氛日漸濃厚，短期交易急速增加。今年頭9個月，12個月內轉手的樓宇買賣上升了114％，這是個3位數字，但同時12個月至24個月的交易，則減少了18％，這很明顯地顯示出炒賣的時間已越來越短。在今年上半年，12個月內轉手的短炒個案中，84％的個案是樓價在300萬以下的樓宇。
種種跡象顯示，現時由不正常利率和資金充裕帶動的樓市，已經逐漸影響一般市民的住宅市場，日趨熾熱的炒風，增加了資產泡沫風險，威脅市民的個人福祉，甚至整體經濟的穩定。
在這個不正常的情況下，我認為有需要果斷地推出應對措施，以防患未然。尤其是熾熱炒風影響到樓市長遠健康平穩發展，威脅社會民生和金融穩定，我們更加不能坐視不理。
一貫措施
我早在今年2月發表財政預算案時，提出4個穩定樓市措施的方向，分別是：
（一）增加樓宇供應；
（二）確保物業市場透明度；
（三）防止按揭信貸過度擴張；和
（四）遏抑物業投機。
我們一直循着這4個方向工作，其後在4月和8月，我亦因應市場情況而調節力度，推出進一步的措施。我們循序漸進，朝着保持房地產市場健康平穩發展的政策目標進發，行政長官在10月的施政報告亦進一步推出更多措施，包括檢討投資者入境計劃，限制「發水樓」和就立法規管一手樓銷售事宜成立督導委員會等。這些措施已經取得一定的實質成果。
增加供應
在增加樓宇供應方面，由我領導的「房屋用地供應督導小組」，已經召開了會議，進行了有用的討論。這個集合了相關的政策局局長及部門首長的會議，以新思維審視現有土地用途及開拓新的土地來源，並加快提供建屋用地，以確保穩定和充足的房屋用地供應。
我們在會議上除了檢視未來10年出租公屋和私人住宅兩方面的土地供應情況外，小組亦協調了一些建屋用地涉及的具體問題，使到這些地段可以早日投入市場，確保在未來10年，平均可以提供可興建約20,000個私人住宅單位的土地。
未來數年的住宅供應已見上升，中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個，增加至今年9月底估計的61,000個。發展局正積極籌備2011 - 12年度的勾地表，我們有信心下年度勾地表中的住宅用地供應，將比本年度可建約9,000個住宅單位為多。
增加透明度
在增加樓市透明度方面，運輸及房屋局成立的「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」亦已經開展了工作，具體地討論立法規管一手樓宇銷售事宜，就法例的涵蓋面、主要規管事項，以及執法機制及罰則等事宜進行討論。我們希望將來以白紙草案的形式，就委員會的建議進行公眾諮詢。
非常措施
接着下來，我會解釋，在防止按揭信貸過度擴張和遏抑物業投機這兩方面的工作。
防止過度信貸
嚴格控制信貸風險是減少泡沫風險的重要因素。隨着美國推出新一輪的「量化寬鬆」措施，銀行按揭貸款風險進一步上升，因此金融管理局將會稍後宣布新的監管措施，要求銀行下調物業按揭成數上限。新措施旨在確保銀行繼續以審慎態度，管理好按揭貸款業務的風險，而不防礙正常的物業按揭。
此外，為了有效管理住宅樓宇以外物業交易所帶來的風險，這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭。金管局會在稍後公布有關新措施的細節。
金管局會繼續密切監察市場的情況，並按實際需要，調整銀行的風險管理準則。
遏抑投機
針對市場日趨熾熱的炒風，我現在建議增加住宅樓宇短期交易的印花稅。
目前，物業交易須繳納最高百分之4.25的從價印花稅。我們會在現有的從價印花稅之上，引入1項「額外印花稅」，適用於以個人或公司名義在本月20日（即明日）或以後購入，並在購入後24個月內轉售的住宅物業交易。「額外印花稅」分3級稅率：6個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的15％；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10％；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5％。換句話說，持有物業的時間越短，有關的稅率會越高。買賣雙方有共同法律責任繳付「額外印花稅」，所以假若其中一方沒有履行責任繳付「額外印花稅」，稅務局亦可以向另一方追討該稅款。
在新法律條文生效前，稅務局會紀錄所有在2010年11月20日起至新法律條文生效前期間的一切住宅交易，以確定須繳付「額外印花稅」的個案，並於新法律條文生效後，發出繳付「額外印花稅」通知書。
此外，繼我們在本年4月1日起不容許2,000萬元以上的住宅物業交易延遲繳交從價印花稅後，我們會全面取消所有的住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排，包括建議中的「額外印花稅」。
要落實上述兩項有關印花稅的措施，我們需要修改《印花稅條例》。我們會盡快向立法會提交有關修訂。我們希望得到立法會的支持，早日通過有關修訂。
非常時期的非常措施
我必須強調，今天宣布的防止泡沫風險措施，主要有兩個目標：
第1；針對威脅社會經濟和金融穩定的短期炒賣活動，我們會毫不猶豫地加以遏抑；
第2；為保持樓市健康平穩發展，我們會採取最有效的方法，遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業。這是長遠保障真正用家和投資者的做法。我們會繼續密切監察市場情況，在有需要時推出適當的措施。
結語
今天宣布的是在非常情況下的非常措施，是因時制宜的措施，是針對現時過分熾熱樓市活動而推出的措施。我們在過去的1年持續因應市場情況，逐步推出適當的措施，目標就是要樓市繼續健康平穩發展，同時我們要保障現時業主的利益，容許新業主正常置業，和減少因泡沫風險對社會經濟以及金融穩定的負面影響。
但是，當泡沫風險增加到某一個程度，威脅到我們的社會經濟及金融穩定時，我們一定要果斷地推出更加嚴厲的措施，應該出手時就出手。
目前，「量化寬鬆」帶來的影響尚未過去，我們會繼續密切監察樓市，絕不會對影響社會經濟和金融穩定的風險坐視不理，在有需要時，我們會再次以強而有力的手法，維持市場健康平穩發展。
（以上是財政司司長曾俊華11月19日公布進一步遏抑炒賣措施記者會的開場發言。標題為本網站所加）
