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行政長官梁振英
Charles（智經基金監護人何柱國）、Donald（智經研究中心主席李國棟）、Norman（智經研究中心創會主席陳德霖）、殷曉靜副主任、各位政府同事、各位嘉賓：
大家好。我今日非常高興和大家一起出席智經研究中心十周年晚宴。
2011年11月花園街路邊攤檔失火，燃燒着旁邊的住宅大廈，演變成四級大火。這座樓宇裏有用作貨倉的單位，亦有一些住宅單位分間成「劏房」， 一場火下來，結果是九死34傷。這場火之後，我到過附近的大廈，看過附近的大廈，亦有一些「劏房」，應該說這些「劏房」的火警隱患是嚴重的。
之後，我上任，擔當行政長官這個職位。有時候晚上輾轉反側時，就是想着在「劏房」裏，尤其是在工廠大廈「劏房」裏的居民的安危。
2013年12月一個早上，北角五洲大廈裏改裝成一些細小賓館的住宅單位起火，25人受傷，後來有一位外籍女遊客身亡。
不久前，牛頭角道和元州街相繼發生兩宗火警。牛頭角道大火，火場是間得密密麻麻的現代倉、迷你倉，我們有兩位消防同事不幸殉職。之後，在元州街的工廠大廈火警中，我們亦發現有「劏房」，而居住在「劏房」裏兩位十多歲的少年人由兩位消防員救下樓時險象環生。這四個人要在中途、在氧氣筒短缺氧氣的情況下，要在其中一個角落藏身，要呼救下面的消防員上去把這四個人救下來。這座工廠大廈裏面的「劏房」亦是間得密密麻麻。
香港是世界上十分安全的城市，但在我們這個安全城市當中，最大的安全隱患相對來說就是火警；而火警的隱患就是「劏房」，尤其是工廠大廈裏的「劏房」。
政府統計處去年調查，在較舊的私人住宅樓宇和商住樓宇內，我們估計「劏房」的數目是89,000個。這個還未計算我們沒有統計數字的工廠大廈裏的「劏房」。我們不斷去巡查香港的工廠大廈，發現裏面有「劏房」，但是總數到目前來說我們還是不知道。
剛才我向大家描述的四場火警，反映了在我們這個現代化、安全、發展程度高的社會裏，土地短缺、樓房擠迫的問題。除了我們住宅的樓價貴、租金高，大家住的環境擠逼之外，香港的寫字樓貴、鋪租貴，亦窒礙了香港人事業的發展，尤其是青年人的創業。因此土地供應不足所造成的問題不單是「劏房」問題，更加是香港經濟發展和社會發展的最大制肘。
香港的公立醫院服務相當好，我們的醫護人員為病人提供在我們今天的條件底下最好的醫護服務，但比起我在外國，無論是亞洲國家或者西方國家見過的醫院情況，我們的醫院顯得十分擠逼。我去過很多私人安老院，很多時候有點時間自己可以走上去敲門、推門進去看兩眼，我們的私人安老院在商住大廈的樓墩，二樓三樓的地方，亦由於租金貴、樓價高，所以很多有自主活動能力、應該有較大活動空間的老人家，他們一天，基本上24小時的生活空間就是自己一張單人床，旁邊有一個床頭櫃，再旁邊有一張單人沙發，然後就是鄰居的單人床、鄰居的床頭櫃、鄰居的單人沙發；而床尾的另外一邊，就又是一排、一排的單人床、床頭櫃、沙發，兩列床中間就是衣櫃，作為少少的間隔，這個亦凸顯了香港土地不足造成的問題。
經常說土地問題的時候，社會上有些朋友為我們提一些主意，就是說香港的工廠已經搬去大陸，丟空的工廠是否可以拆建、可以改建，拿來做種種用途去滿足我們生活上和經濟發展上的需要。但是在這裏要向大家報告一下，去年年底我們工廠大廈的空置率只有5%，大家知道樓宇空置率不可能是0%，因為總需要有一些空間，讓你搬去我的地方，我搬去你的地方。5%的概念是什麼呢？工廠大廈5%的空置率是低於商業樓宇7.7%的空置率，是低於寫字樓8%的空置率，只不過是稍為高於私人住宅樓宇的3.7%的空置率，亦即是說，工、商、住、鋪，這四個主要用途的樓宇當中，以空置率計，工業樓的空置率是第二低。原因已經很簡單，因為當住宅、寫字樓、鋪位租金高的時候，有很多本來應該在商業樓、寫字樓或住宅樓的用戶、住戶就搬進工廠大廈。所以我們不能指望將工廠樓改建，來滿足社會上對樓房，包括對住宅樓的需求。亦都因此，我們最後的辦法、唯一的辦法就是增加新闢土地的供應。香港過去三、四十年，將很多四、五層高的舊樓拆卸，然後建數十層高的新樓，增加供應，滿足新增的需求，但現在這些幾層高的舊樓都基本上全部重建完成，即我們不能夠拆舊樓、起新樓來增加供應，我們必需有新的土地。我們這屆政府多管齊下，增加短、中、長期的土地供應，各個各個短、中、長期的土地供應提供超過34萬個公私營單位。過去三年多，我們檢討土地用途，這些土地用途包括把一些綠化地、綠色地帶等，把它轉成建築用地，包括住宅用地。我們已經物色到大概有200幅短期和中期可以用的住宅用地。如果改劃成功，可以提供超過25萬個住宅單位，但前提是「如果」。
為甚麼我們不敢講肯定呢？因為在我們的制度下，我們要通過區議會那一關，要通過城規那一關，有些時候我們還要通過法庭那一關，因為有人在政府改劃用途的過程當中去法院申請，以司法覆核的方式來反對將土地用途變更。
過去四年，我們的工作有得有失，有順利，亦有阻滯。每一個我們能夠得到大家同意改劃成功的個案，使香港人住得其所，我們都要感謝地區居民的理解、配合和支持。私人住宅樓宇的供應量，我們開始看到一些成績，未來三至四年的一手樓宇－三至四年的意思是那塊土地已經由業主，一般來說就是地產商，他申請、入則，屋宇署批了則－由那時候開始到他取得「入伙紙」，施工期大概是三、四年的時間。
在這三、四年裏，仍未賣出的單位、沒有以樓花方式賣出的單位的供應量大概是93,000個單位。這個是自從2004年起，即是12年前，政府公布相關數字以來的新高，較本屆政府上任時的65,000個單位高出大概43%。所以應該說過去十年的工作是見到一些成效的。由於特區政府的決心以及政府上上下下同事的努力，由於我們的堅持，社會上少了人說「地產霸權」。《地產霸權》曾經是一本在香港一紙風行的書，現在大家少了說地產霸權。93,000個單位，如果以錢算是甚麼概念呢？如果由於我們供應增加，樓價沒有持續上升，反而回落了一點點，如果93,000個單位的價錢一來一回，每個單位便宜了100萬，在未來三、四年買這93,000個私人住宅單位的香港居民，一共省下930億元。930億元，這個就是我們的決心。今日的樓價較高峰時回落，將來如果這個持續的低息環境結束，如果利息上升導致樓價下跌，我們不能夠就此滿足，不能夠就此說因為樓價下跌，所以政府和社會便可以滿心歡喜，因為即使樓價因加息下跌，我們供應不增加的話，香港人住屋的質素仍然是不會得到改善的。所以解決房屋問題釜底抽薪的辦法，就是要增加土地供應，增加樓房供應。
香港有1,100平方公里的地方，已經開發的土地面積比例非常小。香港每一塊地都可以建屋，只要我們香港人說可以便可以。我們有錢、有技術，在半山區，甚至乎在山頂一些很陡峭的斜坡上面，我們建數十層樓都是豪宅，質素非常好，所以我們有技術，我們有錢，為甚麼我們有這麼多地不用來建屋呢？為甚麼我們仍然有土地短缺、有房屋短缺，為甚麼大家要如此辛苦才可以儲夠錢付首期，還要如此辛苦每個月去供還給銀行的貸款呢？因為我們在供應土地的過程當中，我們遇到不同的阻力。特區政府的決心是不容置疑的，我們遇到阻力，我們要有決心去克服這些阻力，我們要分清楚甚麼是大道理、甚麼是小道理，香港人要住得其所，要有瓦遮頭，要買得起、租得起可以負擔得起的樓房，這個是大道理，在這前面，所有其他事情都是小道理。香港人要有瓦遮頭，我們亦要知道在規劃土地的時候，魚與熊掌，不可兼得，一塊地或是一種用途，或是另一種用途，不可能在同一面積的土地上面有兩種用途同時存在。如果大家不准特區政府建一些所謂「插針樓」，不准建「屏風樓」，不能夠碰一些綠化地，我們如何面對工廠大廈的「劏房」住戶呢？
有些地區認為，如果我們增加某地方的發展密度，便會引起交通問題，但是在特區政府來說，我們當然會安排好地區的交通運輸，但是塞車是方便問題，但是不能夠上樓，要住在「劏房」裏面，尤其是工廠「劏房」，就是安全問題，甚至乎是人命問題。甚麼是大道理，甚麼是小道理，我們要衡量清楚。鄉村有些寮屋說要「不遷不拆」，如果我們沒新地發展，「劏房」的住戶，他們大概都不會遷，我們都不能去工廠大廈裏面拆「劏房」了。特區政府下去會繼續迎難而上，決心增加土地和房屋的供應，我們要為全香港的市民做實事。
我還記得2012年9月22日，發展局陳茂波局長他去新界，去主持一場新界東北發展計劃的公眾諮詢論壇。這個論壇快將結束的時候，有人向台上扔一個裝滿水的水樽，猛力的去扔這個水樽，差點扔中茂波，或者他身邊的發展局同事。特區政府不怕這些暴力，我們也不怕阻力。我們盡力爭取居民的支持，爭取大家的配合，爭取大家的諒解去推展計劃。
四年下來，我們現在預計新界東北發展計劃可以在七年後歡迎第一伙人搬進去。我們做這個工作不能夠單靠政府，還需要全社會的理解、諒解、支持、配合。我希望社會各個地區、各個階層還有各個界別，以全香港市民的福祉為大前提，特別是基層和中產家庭他們的住屋需要為大前提，支持政府每一個增加土地房屋的工作。
香港在這個時候是十分需要務實、理性、科學、客觀、持平和可行的意見及建議，十分需要民間出現的thought leadership，十分需要好像智經研究中心一樣高水平的智庫。我在此祝賀智經研究中心成立十周年，感謝智經在過去十年的貢獻，亦期望智經能夠繼續作不懈的努力，為香港的整體利益和長遠發展出謀獻策。
多謝大家。
(以上是行政長官梁振英9月23日出席智經研究中心十周年晚宴的致辭全文)
